Как составить договор аренды, чтобы не было проблем

Слова о том, что агентство готово помочь в улаживании ссор с хозяевами квартир, обычно остаются всего лишь словами. Поэтому все, что нужно арендатору, должно быть четко указано в договоре аренды.

Конфликты на ровном месте

Нельзя заводить домашних животных, нельзя приглашать друзей и устраивать вечеринки — почему-то хозяин квартиры считает себя вправе накладывать ограничения  на личную жизнь арендатора. В комитетах по защите прав потребителей подчеркивают, что аренда жилой недвижимости — источник самых разных, порой невообразимых претензий участников сделки друг к другу. Хозяин может долгое время манипулировать жильцом (особенно если имеет место приличная разница в возрасте), ссылаясь на желание поддержать «добрососедские отношения» или «воспитать молодежь».

Бывает так, что после подписания договора владелец квартиры дополняет его требованиями внеочередного ремонта, если считает, что маленький ребенок, проживающий с родителями, обязательно начнет рисовать на обоях. Встречается и противоположная ситуация, когда дизайн времен Брежнева и узорчатый ковер на стене так нравится хозяину, что он никак не соглашается на евроремонт. Многие пожилые люди забывают, что с любовью хранимые  импортные гарнитуры давным-давно пришли в негодность, и не всякий молодой человек согласится жить в музейном окружении.

Впрочем, если даже соблюдаются формальные условия договора, включая детей и домашних животных, но арендатору все равно некомфортно. Бдительный хозяин по-прежнему продолжает следить за сданной квартирой, приходя без предупреждения и открывая дверь своим ключом.

Специалисты по недвижимости утверждают, что сегодня частой стала следующая мошенническая схема: арендодатель, у которого снимают жилплощадь, на поверку оказывается таким же арендатором, только пришедшим на месяц раньше. В ходе разбирательства конфликта появляется реальный собственник, который предъявляет свои законные требования на арендованную квартиру.

В комитете по защите прав потребителей рассказывают такую историю. Агентство подыскало вариант жилплощади, и риэлтор с потенциальным арендатором поехали на встречу с хозяином. Тот показал паспорт со штампом о прописке и документ на право собственности (акт купли-продажи). В договоре на агентское обслуживание было указано, что риэлтор обязан проверить документы на подлинность, и специалист просмотрел документацию. Договор был подписан, стороны получили свое вознаграждения: арендодатель — двухмесячную сумму предоплаты, агент — комиссионные в размере месячной оплаты. Однако, когда арендатор собрался осваивать снятые им квадратные метры, выяснилось, что в квартире уже есть жильцы, которые взяли ее в аренду через другое агентство у того же человека. Сам хозяин тоже оказался фальшивым: он арендовал жилплощадь у настоящего владельца какое-то время назад и подделал правоустанавливающую документацию. В агентстве недвижимости, по договору отвечавшем за юридическую чистоту сделки, признали свою вину и пообещали покрыть затраты. Однако процесс компенсации растянулся на несколько месяцев, и однажды обманутому клиенту сообщили, что «фирма обанкротилась».

Считается, что наибольший риск потери от мошеннических схем несут те арендаторы, кто пользуется услугами незарегистрированных, «черных» риэлторов или небольших агентств-однодневок. Впрочем, от неуживчивого характера хозяев квартир не застрахованы и клиенты организаций с самыми известными именами. Если речь идет о рынке недвижимости в крупных городах, то потери могут достигать сотни тысяч рублей (сюда входят комиссионные агента и двойная сумма оплаты за квартиру хозяину). В случае ссоры с арендодателем клиент обращается в агентство недвижимости — и там уже развитие ситуации зависит от его внимательности при подписании договора. Потому что чаще всего риэлторы считают, что сделали свою работу, сдав квартиру, а решать проблему соседских отношений они не обязаны.

Прописать в договоре все — вплоть до мельчайших деталей

Каждое агентство предлагает свой типовой договор, в котором указывается, что обязан делать риэлтор. Как правило, в документе ничего не сказано о том, что он должен делать после того, как подписан договор между арендатором и арендодателем (а  с юридической точки зрения это означает, что он не обязан делать ровным счетом ничего). Логично, что агентство недвижимости не хочет выступать посредником между хозяевами квартиры и нанимателями жилплощади, тем более, что это может привести к ухудшению отношений с наймодателем, и в будущем агентство не сможет сдавать эту жилплощадь.

Как правило, все, что обязан выполнить риэлтор, представляет собой довольно короткий список: найти квартиру, соответствующую заданным клиентом параметрам, а затем организовать ее осмотр. Сотрудники агентств недвижимости часто говорят, что клиенты платят деньги за то, чтобы получить доступ к их базам недвижимости, а также за сэкономленное время, которое они потратили бы, пытаясь самостоятельно договриться с собственниками приглянувшегося им жилья.

С другой стороны, если вам подобрали квартиру, а на следующий день выясняется, что жить в ней невозможно – это то же самое, как если бы никакой квартиры вам не нашли. Поэтому большинство агентств каким-то образом старается заранее урегулировать отношения арендатора и арендодателя, предлагая им подписать типовой договор найма. Однако именно этот документ часто становится предметом раздора,

Теоретически, составить договор с владельцем квартиры можно и без помощи риэлторов. Для этого нужно будет обратиться к юристу, который, разумеется, возьмет с клиента какую-то плату (риэлтор плату не берет, потому что она автоматически входит в общую стоимость услуг агентства: не надо думать, что кто-то станет помогать вам бесплатно). В стандартном договоре найма, который предлагают специалисты по недвижимости, обычно включены только основные пункты: сроки действия договора, данные правоустанавливающих документов на квартиру, порядок расчета, стоимость аренды, условия ее повышения, условия досрочного прекращения действия договора. И ни слова о девушках после 23-00 (и вообще о гостях), о домашних животных, курении, возможности пользоваться собственной мебелью и бытовой техникой и т.д.

Профессиональные юристы утверждают, что хороший договор должен занимать не менее четырех листов, в то время, как риэлторы предлагают на подпись документы, объем которых – один-два листа. Суть в том, что документ, регулирующий отношения между нанимателем и наймодателем, должен быть максимально подробным и охватывать как можно больше деталей.

Что стоит вносить в договор? Конечно же, наиболее существенные для клиента условия. Все нюансы предумотреть, наверное, не получится, но стоит обязательно прописать количество лиц, которые могут проживать совместно с арендатором, количество гостей в дневное и ночное время, порядок посещения квартиры ее хозяином, все вопросы, связанные с проживанием животных, ответвтсенность за порчу имущества (вообще полезно составить отдельный акт, в котором будет указано, как мебель и бытовая техника находятся в квартире на момент ее сдачи в аренду, и в каком они состоянии), вывоз и привоз мебели, можно ли курить в помещении.

Не стоит забывать о том, что арендодатель может владеть только частью квартиры. В этом случае согласие на все, что перечислено выше, придется получать у всех лиц, имеющих право собственности на данное помещение. Это согласие может быть заверено нотариально или выражаться в том, что все собственники поставят свои подписи под договором. Это касается также лиц, не являющихся собственниками, но достигших 14-летнего возраста. Если этого не сделать, однажды кто-то из них заявится к вам, сообщит, что ему негде жить и сможет обосноваться в квартире на вполне законных основаниях.

Согласно российскому законодательству, договор между двумя частными лицами не нужно дополнительно заверять у нотариуса: вполне достаточно подписей обеих сторон в том случае, если в документе указаны паспортные данные всех лиц, которые его подписывают. Такой договор имеет всю необходимую юридическую силу, поэтому выселить квартиросъемщика просто так не получится, даже если владелец жилья обвинит его в нарушении условий договора.

Споры по договору придется решать в суде, это займет какое-то время – как правило, не меньше восьми-девяти месяцев. Ни один милиционер в здравом уме не рискнет выселить жильца, если у того на руках имеется договор аренды, тем более, что, согласно закону, вопросами выселения вообще занимаются не сотрудники полиции, а судебные приставы. Единственный нюанс: участковый может оказаться близким другом или родственником собственника квартиры, но если четко указать ему на прописанные в договоре условия и пообещать сообщить о нем в вышестоящие органы, скорее всего, он не захочет с вами связываться.

Впрочем, в распоряжении хозяина жилья есть действенное оружие, которое он может применить – террор при помощи звонков и визитов, направленный на то, чтобы неугодный арендатор сам покинул занимаемую им жилплощадь. Юристы напоминают, что, если вы съедете с квартиры, то по закону это приравнивается к расторжению договора, и вам не полагается возврат суммы залога, потому что она будет зачтена в счет оплаты последнего месяца проживания на съемной квартире. Так что имейте в виду: побег из арендованной квартиры – это ваш проигрыш и победа ее хозяина.

Конечно, месяц за месяцем обороняться от переходящего всякие рамки приличий собственника – тоже не лучший вариант. Именно поэтому любому арендатору хотелось бы, чтобы риэлтор действительно нашел для него наиболее подходящую квартиру с совершенно адекватным и договороспособным хозяином. Поэтому лучше всего вносить в договор с агентством недвижимости пункт, согласно которому, если у вас возник конфликт с арендодателем, агентство без каких-либо доплат гарантирует вам переезд на другую квартиру.

Верить ли рекламе?

Часто представители риэлторских агентств говорят о гарантиях на свои услуги. Но в чем эти гарантии состоят? Не является ли это лишь эффектным рекламным ходом? Специалисты обращают внимание на то, что реальные гарантии чаще всего предоставляют агентства средней руки, для которых формирование положительной репутации на рынке аренды недвижимости чрезвычайно важно. Что касается крупных агентств, то большинство из них утверждают, что готовы внести в договор следующий пункт: если арендатору пришлось в течение трех месяцев после заключения договора освободить квартиру по вине собственника, то риэлторы берутся подыскать ему новое жилье бесплатно. К сожалению, не существует статистики, которая могла бы подтвердить или опровергнуть эту информацию.

Также в некоторых агентствах обращают внимание на то, что известны случаи, когда владелец квартиры оказывался мошенником, намеренно старающимся выжить арендатора с занимаемой им жилплощади, чтобы присвоить уже уплаченные деньги. По словам риэлторов, если это будет доказано, то новая квартира будет найдена за счет агентства, а пострадавший квартиросъемщик получит на руки всю сумму комиссии.

В некоторых случаях дело доходит до того, что собственников приходится припугивать милицией и судом. До сих пор многие россияне несерьезно относятся к договорам, полагая себя царями и богами на собственной жилплощади, даже если она сдана в аренду. Поэтому наниматели порой обращаются к помощи риэлтора только для того, чтобы тот растолковал хозяину, что значит тот факт, что он сдал жилье в аренду и подписал договор, в котором кроме права получить арендную плату указаны и определенные обязанности и даже ограничения. Одним из важных аргументов в споре с зарвавшимся владельцем жилья может быть угроза обращения в налоговую инспекцию, ведь большинство наймодателей предпочитают не платить налоги.

С другой стороны, ряд специалистов по недвижимости говорят, что все обещания сотрудников других агентств вмешиваться, улаживать конфликты и предоставлять бесплатно новое жилье – всего лишь рекламный ход. На деле же никто не станет разбираться, особенно если необходимость вмешательства не прописана в договоре. В качестве подтверждения можно привести любопытный случай, который произошел с гражданской Еленой М.

Она рассказала, что в свое время ей пообещали в агентстве именно это: подобрать новую квартиру в течение трех месяцев после подписания договора в том случае, если собственник жилья вынудит ее отказаться от арендованной жилплощади. К сожалению, госпожа М. поверила риэлтору на слово и не догадалась сразу проверить, есть ли такой пункт в договоре. Как можно догадаться, ссора с хозяином произошла, причем случилась она едва ли не на первый день ее проживания. Елена М. тут же обратилась в агентство, однако его представители вежливо проинформировали ее, что, в связи с отсутствием такого пункта в договоре, они не только не будут вмешиваться в конфликт, но и не станут ничего ей подыскивать, если она откажется от арендованной квартиры.

Таким образом, если к агенту можно предъявить претензии относительно его откровенного вранья, юридически подкопаться под него невозможно. Суды, организации по защите прав потребителей и прочие организации часто сталкиваются с обманутыми арендаторами, причем подавляющее большинство жалоб касаются именно гарантийных обязательств. Во многих случаях люди уверены, что устные обещания риэлторов зафиксированы в договоре, и очень удивляются (и, соответственно, огорчаются), узнав, что в документах их слова никак не отражены.

Правда, серьезные компании стараются хоть как-то улаживать конфликты. Хорошим способом является уведомление о случившемся топ-менеджмента фирмы, неплохо работает такой способ, как отправка заказного письма на адрес руководителя. Можно пытаться воздействовать на риэлторские агентства с помощью общественных организаций, однако контролировать пока что удается лишь те компании, которые входят в такие сообщества, как Российская гильдия риэлторов или Московская ассоциация риэлторов. Эти фирмы, как правило, более серьезно относятся к своей деятельности и заботятся о репутации. Реальная практика такова, что примерно в четверти случаев сторонам удается достичь мирового соглашения, в оставшихся делах решения принимаются примерно поровну в пользу одной из конфликтующих сторон. Если решение не устраивает ни арендатора, ни собственника, они могут отправляться в суд, но до этого доходит не более чем в 5% случаев.

До суда соглашаются не доводить еще и потому, что разбирательство не стоит потраченных на него времени, денег и, конечно же, нервов. Сначала около восьми-девяти месяцев тянется само судебное разбирательство, потом начинается исполнительное производство, которое вполне может оказаться еще более медленным. На такое может согласиться только убежденный правозащитник, законченный сутяжник или человек, который просто не понимает, что его ждет. Поэтому риэлторы легко предлагают конфликтующим сторонам идти в суд: они знают, что решатся на это далеко не все.

Подытоживая, нужно сказать, что продуманный договор, в котором перечислены все нюансы, которые могут оказаться существенными – это отличный способ заранее предусмотреть максимум возможных проблем и пути их решения. Также договор является гарантией ваших прав: если собственник, все же, будет вам досаждать, с договором на руках, который он сам же и подписал, вам будет проще убедить его в том, что правда – на вашей стороне.